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Mise à jour le 17/10/2018

La récente loi Elan rend l'étude de sol obligatoire. C'est désormais au vendeur du terrain de fournir cette étude géotechnique et de l'annexer à la promesse de vente. Une avancée qui sécurise la construction de la maison.
 
Connaître la nature et les caractéristiques mécaniques du sol sur lequel va reposer votre maison est absolument primordial. Faire l'impasse sur l'étude de sol, c'est prendre un très gros risque à moyen terme. Il en va tout simplement de la stabilité et de la pérennité de la maison. Elle peut se fendre, se lézarder, subir des infiltrations d'eau ou un tassement différentiel…
Seule une étude réalisée sur l'emplacement exact du projet permet de déterminer le système de fondations le plus adapté au contexte géologique. « Les sinistres touchants les fondations superficielles sont les plus coûteux. Preuve que les fondations gagneraient à faire l’objet de travaux préventifs dès la phase d’aménagement des sites de construction. L’étude de sol préalable devrait être systématique », confirmait il y a quelque temps l'Agence qualité construction, une association indépendante qui regroupe une quarantaine d’acteurs parmi les maîtres d’œuvre, maîtres d’ouvrage, ministères, assureurs…
Une reprise de fondations après l'expiration de l'assurance dommages-ouvrage peut coûter très cher. La loi Evolution du logement, de l'aménagement et du numérique (Elan) oblige les vendeurs de terrains à fournir une étude géotechnique. Désormais les maisons neuves reposeront sur un sol expertisé. Une mesure pleine de bon sens qui clarifie enfin une ambiguïté juridique.
 
La loi Elan devrait être adoptée le 12 septembre 2018 par le Parlement. Il faudra ensuite que les décrets d'application soient signés pour que ses différentes mesures entrent définitivement en vigueur. En attendant, nous conseillons vivement aux candidats à la construction de faire réaliser une étude de sol. Un document à communiquer au constructeur. Ce dernier pourra ainsi déterminer le type de fondations à employer et donc chiffrer précisément le prix de la maison.
© droits reserves
Etude de sol : ce que dit la loi
Le flou juridique qui entoure l'étude sol a été la cause de nombreux litiges entre maîtres d'œuvre et maîtres d'ouvrage. On ne pouvait établir clairement les responsabilités des différentes parties dans le projet de construction. Est-ce au vendeur du terrain de la fournir, à la manière des diagnostics dans l'ancien ? Est-ce à l'acquéreur de la parcelle de la faire réaliser ?
Dans le cadre du Contrat de construction de maison individuelle (CCMI-loi de 1990), le constructeur est  l'interlocuteur unique du maître d'ouvrage. L'article L. 231-2 (c) du Code de la construction et de l'habitation (CCH) exige du constructeur la description de tous les travaux d'équipement intérieur ou extérieur indispensables à l'implantation et à l'utilisation de la maison, ce qui implique nécessairement la connaissance du sol pour prévoir les éventuels travaux d'adaptation des fondations. Le constructeur doit donc se renseigner sur la nature du sol.
Le CCMI offre toutefois une vraie protection à l'acquéreur. Comme le précise l'article L 231-2 du CCH, le prix est « ferme et définitif ». S'il apparaît que des fondations spéciales sont nécessaires après la signature de ce contrat, le surcoût est à la charge du constructeur. Il doit simplement le matérialiser par un avenant au contrat, mais il ne peut en aucun cas demander de sommes supplémentaires.
Chez les architectes, cette question est là aussi encadrée. « Pour éviter que sa responsabilité ne soit engagée en cas d’incident, l'architecte doit mettre en garde le maître d’ouvrage, par écrit (en recommandé avec accusé de réception), contre l’état du sol ou du sous-sol, le conseiller de prendre toutes les mesures particulières nécessaires ou même éventuellement le dissuader de poursuivre son projet » explique l'Ordre des Architectes. Bref, cet homme de l'art a un devoir de conseil et il ne lancera pas le projet si l'étude de sol n'a pas été réalisée.
La question se complique avec les pseudo-maîtres d’œuvre, ces faux professionnels qui se font passer pour des constructeurs sans proposer les mêmes garanties. Avec eux, les surcoûts liés à des fondations spéciales doivent être financés par l'acquéreur après le démarrage du projet. Et encore : c'est la moins défavorable des situations. Avec ces interlocuteurs, les travaux sur un terrain difficile peuvent être poursuivis sans que des fondations spéciales soient réalisées... Bref, la prudence commande de choisir des professionnels fiables et sérieux. 
© Abrotec
Des responsabilités enfin déterminées
La loi Elan adoptée clarifie la situation : son article 19 ter stipule que l'étude de sol est à la charge du vendeur du terrain. Plus précisément, le texte explique que pour réduire les risques de sinistralité, une étude géotechnique doit être systématiquement annexée à la promesse de vente. Le vendeur doit fournir une fiche d’information mentionnant les caractéristiques géotechniques du terrain, notamment dans les zones de retrait-gonflement des argiles ou sismiques.
Le texte précise les zones sur lesquelles cette obligation s’applique : « celles exposées au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols ». Autrement dit principalement les sols argileux. En cas d'absence de la fiche d'information, le vendeur ne peut plus s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante.
Le texte ajoute que « les constructeurs ont reçu un exemplaire de l'étude géotechnique fournie par le maître d'ouvrage et, le cas échéant, que les travaux qu'ils s'engagent à réaliser ou pour lesquels ils s'engagent à assurer la maîtrise d'œuvre intègrent les mesures rendues nécessaires par le risque de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols ». 
Cette nouveauté est accueillie favorablement. « Cette loi va dans le bon sens. Il va falloir néanmoins préciser le contenu de l'étude à réaliser sur le terrain », précise Stéphane Huguet, directeur commercial de Fondasol, un bureau d'études en ingénierie géotechnique. Si cette loi protège les acquéreurs, elle aura aussi certainement des conséquences sur le prix des terrains. «Quand un particulier achète un terrain, la surface, l'emplacement, l'exposition sont importants mais ce qui fait aussi le prix c'est la qualité du sous-sol. Si le particulier doit ajouter 30.000 ou 40 000 € d'adaptation au terrain, il y aura une moins-value… », précise Stéphane Huguet.
 
 
Identifier les risques
Le terrain sur lequel va être construite la maison peut receler de nombreux risques potentiels, souvent invisibles. Pour Stéphane Huguet, « les terrains constructibles aujourd'hui ne l'ont pas été autrefois souvent parce qu'ils n'étaient pas bons. Si tout peut sembler normal en surface, le sous-sol peut être le théâtre de nombreux phénomènes pouvant affecter la stabilité de la maison ». Et d'ajouter : « avec la densification actuelle, les maisons sont très proches les unes des autres. Il y a besoin de réaliser des études géotechniques pour que les maisons ne viennent pas impacter le voisinage ».
Le retrait et le gonflement des argiles aussi connu sous le nom de risque sécheresse est la principale cause de sinistre. Si les fondations ne sont pas adaptées, la maison subira ce phénomène et se fissurera inéluctablement, voire se lézardera. On peut aussi avoir affaire à la présence de nappes phréatiques, de sources, de vides souterrains (karsts, carrières, marnières...), à une compressibilité des sols, à l’hétérogénéité des sols naturels (roches, moraines, couches compressibles...) ou anthropiques (remblais, vestiges de fondations, anciens drains...), à des pentes excessives avec un risque de glissement... une liste non exhaustive qu'il vaut mieux connaître.
Quel type de fondations ?
Seule une étude menée par un géotechnicien permettra de décrire précisément le terrain sur lequel va reposer la maison et de déterminer le type de fondations ou les protections les plus adaptées au contexte local. « Le prix d'une étude varie selon la surface de la maison, le type de terrain, le contexte géologique local. Il faut compter entre 900 et 1.000 € », précise Stéphane Huguet.
© ARMASOL ©
Pour un sol stable et compact sans problèmes majeurs, deux types de fondations sont envisageables : la semelle filante (une semelle de fondations en béton armé, coulée à une profondeur de 50 centimètres minimum) ou le radier (fondations coulées directement dans le sol et sur toute la surface de la maison). Pour un sol d’une nature moins favorable, des fondations semi-profondes sont nécessaires : on creuse des puits à 3 ou 4 mètres de profondeur pour ancrer les fondations grâce à un ferraillage. Pour les terrains sans portance ou hétérogène, le constructeur préconise des fondations profondes, c’est-à-dire par pieux ou micropieux ancrés jusqu’à plus de 6 ou 7 mètres. Enfin si le sol est massivement argileux, le maître d'œuvre va devoir trouver une assise stable pour ancrer la maison.
Les fissures, quels risques pour la maison ?
Microfissures ou lézardes ont des conséquences sur la structure de la maison. Le risque le plus grave survient lorsque des éléments porteurs servant d’appuis sont touchés. Une fissure ou même une microfissure (inférieure à 0,2 mm) sur une façade peut avoir de graves conséquences à long terme. S’il s’agit d’une fissure évolutive qui s’approfondit dans le temps, elle pourra traverser l’épaisseur de l’enduit et toucher la maçonnerie de la façade. Résultat : des infiltrations d’air extérieur génératrices de ponts thermiques, des défauts d’isolation et des infiltrations d'eau en cas de pluie. Sans parler de la moins-value en cas de revente.
Attention argile !
Les argiles gonflantes sont à l'origine de 50% des sinistres en maison individuelle. D'après l'Agence qualité construction, les sinistres liés à leur présence ont coûté plus de quatre milliards d'euros en vingt ans ! Cette roche meuble possède une structure qui gonfle pendant les périodes humides et se rétracte l'été lorsque le temps est sec. Cette alternance saisonnière de gonflements et de rétractations peut avoir une influence sur les fondations et provoquer des fissures. « Les solutions techniques sont variées. On peut envisager des trottoirs périphériques pour rendre étanche le pourtour de la maison, on peut descendre ou élargir les fondations ou placer une membrane géotextile étanche sous le sol », mentionne Stéphane Huguet.
Mieux connaître les risques  
• Adressez-vous d'abord en mairie pour connaître les risques potentiels de votre terrain.
• www.georisques.gouv.fr : pour mieux déterminer les différents risques naturels (inondations, mouvements de terrain, argiles…).
• http://macommune.prim.net : pour identifier les risques majeurs près de chez soi.
 

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